🏡 부부간 부동산 명의 나눌 때 세금 문제, 알고 계셨나요?
결혼 후 부동산을 단독 명의로 가지고 있다가 어느 순간 "공동명의로 바꿔야 하나?" 고민 중인데요.
특히 절세 목적이나 상속 대비, 이혼 대비 재산 분할을 위해 명의 변경을 고민하곤 하죠.
하지만 부동산 명의 변경에는 반드시 따라오는 문제가 있어요.
바로 양도세, 증여세, 취득세 같은 세금인데요.
관심가는 김에 알아봤어요.
✔️ 명의 나누는 방법은 크게 2가지!
- 증여 – 돈을 받지 않고 지분을 넘기는 방식
- 매매 – 실질적으로 돈을 받고 지분을 넘기는 방식
각 방식에 따라 적용되는 세금 종류와 계산 방식이 다르기 때문에, 신중하게 선택해야 합니다.
💸 1. 증여 방식으로 명의 변경할 경우
✅ 증여세
부부 사이에는 10년 동안 6억 원까지 증여세가 면제됩니다.
예를 들어 10억 원짜리 아파트를 공동명의로 바꾸면서 5억 원을 배우자에게 넘긴다면?
➡️ 증여세 없음 (단, 최근 10년 내 증여 이력 합산 주의)
✅ 취득세
증여받은 배우자는 그 금액에 따라 취득세를 납부해야 합니다.
- 기본 세율: 3.5%
- 지방교육세: 0.3%
- 농어촌특별세: 면적과 조건에 따라 추가
예시: 5억 원 증여 시
취득세 약 1,750만 원 + 교육세 150만 원 = 총 약 1,900만 원
💰 2. 매매 방식으로 명의 나눌 경우
✅ 양도소득세
남편이 아내에게 5억 원에 부동산 일부를 판매했다면?
→ 남편에게 양도세가 발생합니다.
- 양도차익 = 매도가 - 취득가
- 누진세율 6~45% 적용
- 보유 기간, 주택 수, 중과 여부 등에 따라 세금 차이 큼
⚠️ 가족 간 거래도 시가 기준 거래 필수! 시가보다 너무 낮으면 증여로 간주될 수 있어요.
✅ 취득세
구매한 배우자는 매매가 기준으로 1~4% 취득세를 납부합니다.
증여보다 취득세는 낮지만, 양도세 부담이 커 일반적으로는 덜 선호됩니다.
📉 부부 공동명의의 절세 효과
부부 공동명의는 양도세를 줄이는 데 큰 효과가 있습니다.
양도차익을 절반씩 나누어 과세하기 때문에 세율 구간이 낮아져 전체 세금이 줄어듭니다.
✔️ 예: 10억 원 양도차익
- 단독 명의: 42% 고세율
- 공동 명의(5억씩): 40% 세율 → 세금 절감 가능
📊 요약 비교표
| 증여세 | 6억 원까지 면제 | 없음 |
| 양도세 | 없음 | 매도자 발생 |
| 취득세 | 3.5% + 0.3% (중과 가능) | 1~4% (조건별) |
📌 마무리 TIP
부동산 명의를 바꾸는 일은 간단한 절차처럼 보이지만, 세금 문제를 무시하면 나중에 큰 세금 폭탄을 맞을 수 있어요.
부부간에도 절차를 명확히 하고, 전문가 상담을 통해 본인의 상황에 맞는 전략을 세우는 것이 중요해요.
잘 알아보고 적정한 수준을 정해야할 것 같아요.